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Il Ministro delle Insfrstrutture Matteo Salvini ha annunciato una sanatoria per piccole irregolarità edilizie chiamata Piano Salvacasa che dovrebbe avere il via libera entro un mese. L’obiettivo è regolarizzare le difformità all’interno delle abitazioni, un problema che – secondo il consiglio nazionale degli ingegneri – riguarderebbe l’80% degli immobili sul suolo italiano.
Tuttavia, la sanatoria potrebbe far parte di un pacchetto volto sia a mettere ordine tra tutti i bonus edilizi (eliminando definitivamente i crediti d’imposta per passare a un regime di contributi) e al contempo rivedere la riforma della legge urbanistica del 1942 e il Testo Unico dell’Edilizia. L’iniziativa ha raccolto il favore di Giorgia Meloni, che però ha ammesso di non avere ancora avuto accesso al testo della norma.
«Lo dico senza ipocrisia», ha dichiarato Salvini. «Ci sono problemi di bilancio? Ci sono alcune centinaia di migliaia di piccole irregolarità architettoniche, edilizie e urbanistiche che stanno intasando gli uffici tecnici dei comuni di mezza Italia? Sì, e allora non sarebbe più saggio per quelle di piccola entità andare a sanare tutto quanto?», ha chiesto il Ministro delle Infrastrutture dal convegno di Piacenza. In questo modo, «lo Stato incassa e i cittadini possono tornare nella disponibilità piena del proprio bene: penso che sia un ragionamento su cui andare avanti con coraggio fino in fondo».
Cosa si potrà sanare con la nuova normativa
I tecnici del ministero, secondo il Sole 24 Ore, sarebbero al lavoro su tre diverse tipologie di difformità lievi, ossia:
- lo stato legittimo;
- le tolleranze costruttive;
- la doppia conformità.
In particolare, va ad approfondire il Corriere della Sera, la parola “difformità” sarebbe un termine tecnico per definire l’abuso edilizio, ossia quando si procede con un intervento senza seguire l’iter amministrativo relativo.
L’attuale normativa già definisce come “abusi lievi” quelli che non superano il 2% dei volumi permessi dal titolo abitativo. Se si rientra in questa definizione, non c’è bisogno di sanare le irregolarità.
La nuova norma prevede invece di intervenire su elementi come tramezzi, soppalchi, finestre e aperture di vario tipo, quando ci sono disallineamenti tra la documentazione catastale e o in possesso dei comuni e la realtà degli immobili. Ciò crea in particolare problemi sia all’amministrazione pubblica che ai proprietari, al momento di vendere.
Con la nuova normativa, i proprietari di immobili potranno così sanare:
- difformità di natura formale, legate alle incertezze della disciplina vigente;
- difformità edilizie interne, riguardanti singole unità immobiliari dove i proprietari hanno apportato lievi modifiche (tramezzi, soppalchi, eccetera);
- difformità che potevano essere sanate all’epoca dei lavori, ma non oggi a causa del requisito della «doppia conformità» (alle regole attuali e a quelle dell’epoca dei lavori), «che non consente la sanatoria per moltissimi interventi».
- «i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee».
La regolarizzazione non sarà a costo zero, tuttavia non ci sono ancora valutazioni precise sul potenziale gettito che la norma potrebbe portare nelle casse dello Stato.
La doppia conformità, quando bisogna rispondere a due diverse normative
La doppia conformità si verifica invece quando si valutano sia le regole vigenti all’epoca dell’abuso e quelle di oggi, un requisito che crea al momento crea ostacoli a chi tenta di sanarli.
L’intenzione del ministero è quella semplificare, rispettando una delle due conformità per avere l’ok. Da considerare inoltre anche le “Poi ci sono le cosiddette “tolleranze costruttive”, per le quali si vorrebbe alzare l’asticella dal 2% al 5% solo per gli edifici costruiti prima del 1985.
In merito alla dichiarazione dello stato legittimo degli immobili per le case costruite prima del 1967, nel frattempo, l’idea è quella di far coincidere lo stato di fatto con quello legittimo, andando così a sanare tutte le piccole irregolarità interne, ma senza un condono per le situazioni di abuso.
In questo modo inoltre anche chi compra una casa che presenta una planimetria non corrispondente allo stato effettivo dell’immobile potrebbe regolarizzare la propria posizione, pur di non ledere interessi di terzi.
Novità anche per soppalchi e verande nel Piano Casa di Salvini
Un’altra situazione che sarà sanata dalla nuova norma è quella dei proprietari di immobili costruiti prima degli anni ’60 che richiedono una ristrutturazione ma per i quali manca la documentazione sullo stato legittimo. Un problema che, per lo più, riguarda chi si trova in presenza di soppalchi e verande vecchi di cinquanta o più anni, strutture del tutto fantasma: anche per questi proprietari sarà possibile partire con le ristrutturazioni.
Ciò riguarderà solo strutture fisse, che creano un nuovo locale. In questo contesto si potrà beneficiare della sanatoria con il pagamento di un’oblazione, purché vi sia la doppia conformità e non sia oggetto di un provvedimento di demolizione. Le strutture amovibili o i depositi non abitabili invece non sono considerati abusi.
CILA e SCIA: quando servono con la nuova norma?
A seconda dei lavori che si fanno in casa, si dovranno fare pratiche diverse: la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori) serve quando si interviene su strutture come i tramezzi, che rientrano nella manutenzione straordinaria.
Serve invece la SCIA (Segnalazione Certificata di inizio attività), quando si toccano i muri portanti. In entrambi i casi la mancata autorizzazione richiede una sanzione, ma per l’assenza di SCIA in caso di demolizione la multa diventa più onerosa.
Per quanto riguarda i cambi di destinazione d’uso degli immobili, al momento sono previste quattro categorie: residenziale (con la sottocategoria turistico ricettiva); produttiva e direzionale, commerciale e agricola.
Il cambio è possibile rispettando le regole per ogni tipologia, rispettando non solo le prescrizioni per ogni singola tipologia, ma anche quelle del piano del Territorio. Se poi l’unità coinvolta (un ufficio da trasformare in abitazione, per fare un esempio) si trova in condominio, l’operazione deve tenere conto e seguire anche il regolamento contrattuale.
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